Spese condominiali: termine di prescrizione quinquennale che decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto delle spese e dello stato di riparto

Sentenza Cass. Civ., Sez. II, 25 febbraio 2014, n. 4489

La Suprema Corte, con la sentenza n. 4489 del 2014, ha chiarito entro quanto tempo si compie la prescrizione delle spese condominiali.

Giova rammentare che, nel diritto civile, la prescrizione è quell'istituto giuridico che porta all'estinzione di un diritto soggettivo non esercitato per un periodo di tempo indicato dalla legge.

A tal proposito, nella citata sentenza la Corte di Cassazione ha stabilito che "trattandosi di spese condominiali, per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell'art. 2948 n. 4 c.c. in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti la cui decorrenza è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto".

In materia condominiale, pertanto, dovrà farsi riferimento a quanto sancito dall'art. 2948 n. 4 c.c. secondo il quale si prescrivono in cinque anni "gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi".

L'amministratore deve quindi esercitare l'azione contro i morosi entro il termine di cinque anni  che decorre dalla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto, costituendo tale delibera assembleare il titolo di credito nei confronti del singolo condomino. Ma vi è di più; si deve escludere che delibere successive, concernenti i crediti del condominio nei confronti del singolo condomino, per successivi periodi di gestione e diversi titoli di spesa, possano costituire un nuovo fatto costitutivo di credito, con la conseguenza che, ogni delibera di approvazione del rendiconto di una gestione è titolo per il credito scaturente da quella gestione. Pertanto, i saldi contabili delle precedenti gestioni, pur di norma richiamati nei rendiconti successivi, non fanno parte di tali utimi rendiconti, ma di quelli precedenti, dalla cui data di approvazione decorrono i cinque anni di prescrizione.

Alla luce di quanto sin qui esposto, è possibile concludere che il momento di insorgenza del credito in esame è la delibera assembleare di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto e che le spese condominiali approvate da più di cinque anni non possono più essere richieste al condomino moroso, sempre che il termine di prescrizione non sia stato interrotto a seguito della notifica di un atto che valga a costituire in mora il debitore o addirittura di un atto con cui si inizia un giudizio, pensiamo ad esempio al decreto ingiuntivo.

Infine, ad oggi non bisogna dimenticare che, l'art. 1129 c.c., nella sua nuova formulazione dovuta alla Legge n. 220/2012, c.d. Riforma del condominio, prevede tra gli obblighi dell'amministratore che, salvo sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, debba agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

Dott.ssa Lorena Codispoti